Rabobank: Woningtekort groeit, stijging huizenprijzen vlakt af

Het woningtekort neemt de komende jaren verder toe, terwijl de stijging van de huizenprijzen naar verwachting afvlakt. De huizenprijzen zijn namelijk inmiddels zo hoog dat een koopwoning voor steeds minder mensen bereikbaar is geworden. Deze afvlakking zal nog niet heel snel gaan, omdat er nog altijd factoren zijn die voor opwaartse prijsdruk zorgen. Denk daarbij aan het stijgende gebrek aan huizen, de problemen in de bouw en de lage hypotheekrentes. In 2020 zullen huizen in Nederland gemiddeld 5,5 procent duurder worden. Voor 2021 is dat 2,5 procent. Dit betekent dat voor een gemiddeld koophuis in 2021 grofweg 25.000 euro meer moet worden betaald dan in 2019. Dat schrijven economen van Rabobank in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Nederland telt zo’n 315.000 huizen te weinig. Dat zijn net zoveel huizen als in een stad als Rotterdam. Bovendien loopt dit tekort komende jaren verder op doordat een scherpe daling in het aantal bouwvergunningen tot minder nieuwbouw leidt. Dit terwijl het aanbod van al bestaande koopwoningen afgelopen jaar verder is gedaald. Rabobankeconoom Lisanne Spiegelaar licht toe: “Het geringe aanbod van huizen zorgt voor opwaartse prijsdruk, omdat het aantal huishoudens komende jaren zal groeien en de vraag naar huizen nog altijd hoog is. Het grote woningtekort en de terugval in nieuwbouw zal ons inziens ook sporen trekken in de verkoopcijfers. Minder nieuwe huizen betekent immers ook dat er minder woningbezitters verhuizen en hun huidige woningen te koop zetten.

2020prijsontwikkeling

Vraag neemt toe door gedaalde hypotheekrente
Naar verwachting zal de vraag komende jaren niet alleen worden gedreven door de toename van het aantal huishouden, maar ook door de lage hypotheekrente en de inkomensgroei. Spiegelaar: “Een lagere rente zorgt er doorgaans voor dat potentiële kopers meer kunnen lenen zonder dat hun maandlasten stijgen. Naast de rente speelt ook het inkomen een rol in het bedrag dat kopers kunnen lenen. Onder andere door de gestegen cao-lonen kunnen de meeste potentiële huizenkopers dit jaar meer lenen en dus meer bieden, wat prijsopdrijvend werkt. Ook voor 2021 verwachten we dat de inkomensgroei bijdraagt aan een hogere leencapaciteit van de meeste huishoudens. Deze verwachting kan wel worden doorkruist als de Nederlandse economie sneller afzwakt dan nu voorzien. Verder verwachten we dat de werkloosheid de komende jaren licht oploopt. Dit tast niet alleen het inkomen van huishoudens aan, en dus hun leencapaciteit, maar kan ook hun koopbereidheid danig verminderen.”

Overheidsbeleid zal beleggers mogelijk afschrikken
Ook potentiële beleidswijzigingen op de woningmarkt kunnen een afvlakkend effect op de prijzen hebben, legt Spiegelaar uit. “Op dit moment wordt er vooral op lokaal niveau gediscussieerd over manieren om hoge prijs- en huurstijgingen in te dammen. Deze maatregelen variëren van een mogelijke zelfbewoningsplicht voor nieuwbouwhuizen tot een ‘noodknop’ voor het middeldure huursegment om huurprijsstijgingen tegen te gaan. Op landelijk niveau wordt gesproken over een hogere overdrachtsbelasting voor buy-to-let-beleggers. Een andere belangrijke ontwikkeling voor de woningmarkt is de nieuwe vermogensrendementsheffing. Per 2022 wordt spaargeld minder zwaar belast. Maar omdat het kabinet deze maatregel budgetneutraal wil uitvoeren, worden beleggers juist zwaarder aangeslagen. Zij worden in het nieuwe stelsel bijvoorbeeld tegen een hoger fictief rendement belast. Bovendien gaan beleggers die investeren met geleend geld in de meeste gevallen fors meer betalen. Samen met andere beleidsopties die worden besproken, kan dit leiden tot onzekerheid onder beleggers over het toekomstige verhuurrendement. Dit kan niet alleen tot vraaguitval onder buy-to-let-beleggers leiden, maar zou er in sommige gevallen ook voor kunnen zorgen dat zij hun huizen of een deel ervan te koop zetten. Vooral in de markten waarop relatief veel buy-to-let-beleggers actief zijn, meestal steden met een hogeschool of universiteit, kan dit de huizenprijsstijgingen dempen. Maar het kan ook leiden tot hogere huren in het vrije segment."

2020woningverkoop

Persvoorlichting

Eric Lagerwey

Woordvoerder

Email
Eric.Lagerwey@rabobank.nl

Alle woordvoerders